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                                          万达扫货商业地产 王健林重出江湖

                                          来源:21世纪经济报道、观点、21世纪商业评论、大河报·大河财立方  撰稿人:  发布时间:2022年04月12日 浏览:
                                          摘要:

                                          68岁的王健林,忽然以“白武士”的姿态出现,一周之内,万达接盘两家房企的商业项目。

                                          风水轮流转。

                                          68岁的王健林,忽然以“白武士”的姿态出现,一周之内,万达接盘两家房企的商业项目。

                                          先是3月28日,万达集团联手鑫苑集团,在商业管理、资产管理等领域合作;紧接着 4月1日,珠海万达商管又接下建业集团的全部商业项目运营权。

                                          更早一点的2月份,万达商业集团还接管了一家山西房企田森集团的商业项目。

                                          回望5年前,万达深陷债务困境,王健林断臂求生,作价637亿割掉万达76间酒店、13个文旅项目的91%股权。那一次,接盘者是融创和富力。

                                          5年后,还清了数千亿负债,王健林变成的那个向同行伸出援手的人。

                                          出手接盘

                                          万达近期合作的三家房企,河南地产一哥建业集团的名气最大。其掌门人66岁的胡葆森与68岁的王健林,同崛起于地产大时代,私交不浅。

                                          2017年的一个公开场合,当外界质疑万达甩卖酒店的举措时,胡葆森说,“他(指王健林)积极甩这些资产也是为了执行转型战略”,并称“在中国房地产界,论战略执行力和战术纪律,王总当之无愧是排在第一位的。”

                                          2018年,商业地产投资升温,胡葆森还亲自带队到北京的万达总部取经。

                                          如今,老友受困,王健林出手相助。

                                          建业以住宅开发为主营业务,2021年受汛情和地产寒冬的双重冲击,业绩大受影响。2021年其合约销售额为601亿元,同比减少12%,营收约420亿元,同比下跌3.1%,公司权益持有人应占溢利约为6亿元,同比下跌66.4%。

                                          压力更多集中在偿债端。截至2021年底,建业地产的现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为98亿元,净借贷总额约121亿元,净借贷比率为94.9%。

                                          2022年8月,建业地产还有一笔总额5亿元的美元债到期。因此,收缩架构,盘活资产成为头等大事。

                                          建业拟将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方,合作期限为10年,建业有可能从万达获得7亿元。

                                          鑫苑集团

                                          另外一家房企鑫苑集团,是首批赴美上市的中国房地产企业,老板张勇与王健林也有些渊源。

                                          “3月28日,万达集团与鑫苑集团签订战略合作协议。王健林董事长和鑫苑集团董事长张勇共同出席签约仪式并座谈交流。”

                                          与数年前长篇累牍的自宣风格不同,万达集团仅用短短53个字就轻描淡写地带过了这样一则重磅消息,至少对于后者鑫苑集团如此。

                                          “在全面战略合作之下,鑫苑旗下部分商业资产将与万达探讨合作经营,两家公司也将在轻资产输出、产业地产和地产科技等方面展开合作。”4月6日,记者从鑫苑相关负责人处了解到,鑫苑在地产和科技方面有较强实力,万达集团偏重商业和文旅,两家企业之间存在明显的互补合作空间。

                                          据了解,近几年鑫苑的房地产销售额增长几乎停滞,2021上半年,地产收入22.35亿元,利润总额亏损4.3亿元,年报至今难产。

                                          天元集团

                                          再往前半个月,王健林刚刚在集团总部会见了天元集团党委书记、董事长张桂玉一行。双方同样签订了合作协议,拟围绕第四代万达广场、大型文化旅游、建设工程总承包等项目,进一步深化合作。

                                          天元集团是一家大型综合性企业集团,旗下业务涉及建筑土木工程、房地产开发、工业生产、金融投资、监理设计咨询、物业服务等六大板块。

                                          天眼查App显示,近一个月来,该企业因未按时履行法律义务而先后被北京市丰台区人民法院、泰安市岱岳区人民法院、天津市滨海新区人民法院强制执行。

                                          至此人们恍然发觉,5年前还在断臂求生的万达,以及一度从首富滑落至榜单30名开外的王健林,再归来,已是越过山丘和沼泽的白衣骑士。

                                          断臂渡劫

                                          在一次接受访谈时,王健林这样评价自己的性格:“我到了黄河,心也不死,撞了南墙,也不回头。”

                                          2017年6月,万达遭遇风波,一时间外界风声鹤唳草 木皆兵,不少人一度认为万达要完了。不料在短短一个月的时间内,王健林迅速抛售了万达76间酒店、13个文旅项目91%的股权,出售给了融创与富力集团。

                                          这笔金额超过600亿的世纪交易,却产生自一场平淡的饭局。日后孙宏斌回忆起这次交易,仍然感到庆幸:

                                          “有个朋友问我,并购万达的时候别人都觉得敏感为什么我还买。我说王健林就没有给任何人机会,他第一个找我谈就成了。什么敏感不敏感的,你就没有机会。”

                                          这也从侧面凸显了王健林的性格。“他到达问题核心的距离很短,反应非常快。”一位万达员工说,没有人敢在他面前心存侥幸,如果他愿意,能抓住任何漏洞。

                                          都说船大难掉头,但从“买买买”到“卖卖卖”的180度转身,王健林毅然决然。如同壁虎一般,万达断臂求生的速度无疑为其赢得了新的窗口期。

                                          值得一提的是,这时的王健林已经64岁了,当他不得不亲手将自己搭建多年的商业帝国一块块拆除,埋头拆解自己时,那种落寞与寂寥无人可知。

                                          2018年,“万达商业地产”更名为“万达商业管理”,两字之差标志着万达的商业模式,从拿地盖楼向管理投资转变。万达卸下房地产的重甲开始轻装上阵。

                                          “万达2019年内要剥离所有房地产业务,一平方的房地产也不开发。”当年底的工作会议上,王健林更是下定如此决心。如今看来,这无疑为一个更为健康的万达打下了基础。

                                          王健林曾说“清华北大,不如胆子大”。如今来看,胆子大不仅仅在于敢买,还在于敢卖。

                                          纵观商场,遇到债务危机时,瞻前顾后畏首畏尾的很多,能像王健林这样果断和迅速的,确实不多。

                                          进入2021年,万达的负债率更是减至40%的安全线以下。一众房企在为“三道红线”发愁的时候,才开始感慨王健林的前瞻和幸运。

                                          顺势扩张

                                          万达商管的核心资产是万达广场。截至2021年6月30日,管理380个商业广场,在管建筑面积达5420万平方米。

                                          王健林治下的万达商管,不赚卖地差价,赚租金和服务的钱。其收入来自三方面:商业管理、物业管理服务以及增值服务。2021年上半年,收入为106.36亿元。

                                          按照管理方式不同,万达的轻资产模式分为两种:委托管理、租赁运营。前者主要由母公司大连万达商业自持的项目为主,后者主要应用于第三方项目。

                                          建业等房企向万达商管托管商业项目,属于后者。就单个商业广场而言,租赁运营比委托管理多一项商户租金收入。

                                          这几年,万达商管向第三方外拓的步伐加快。截至2021年6月底,第三方商业广场数量增至106个,占总在管商业广场数量的27.9%,接近三分之一。现拥有的162个储备项目中,133个由独立第三方持有。

                                          其中,来自第三方项目的收入贡献也明显提升。2018年租赁运营模式的收入占总收入约12%,2020年提升到48.6%,2021年上半年略有下降,占比降至37.5%。

                                          有望重返首富宝座?

                                          “做企业一定要顺势而为,看准经济大势,顺着势做怎么做怎么有”。

                                          早年,王健林常把“借势”挂在嘴边。从甩卖重资产、还清债务,到轻资产转型,都顺应了地产行业的发展趋势。

                                          如今不依赖高杠杆撬动规模增长,现金流稳定。截至2021年6月,万达商管账上躺着65亿元现金,负债总额155.25亿元。表面上看负债不低,但对于家底殷实的王健林来说,压力不大。

                                          2021年10月份,万达商管向港交所提交招股书,计划融资30至40亿美元。根据港交所聆讯流程,招股书预计于2022年4月21日失效。万达商管方面称,上市计划正在正常有序地推进中。

                                          万达商管累计融资额达60亿美元、估值约1800亿元。基石投资者包括 PAG(太盟投资集团)、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服,中信资本、周大福郑裕彤家族、招商局等。加上2018年参与投资的苏宁、京东、融创,王健林的资本朋友圈非常豪华。

                                          不过,王老板并非没有焦虑。为了融资,万达商管与战投公司签订了“对赌协议”,要求2021-2023年扣非净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。

                                          如未达成,则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金,补偿投资者。

                                          就2021年来看,王健林的赢面不大。2021上半年,万达商管的溢利为6.56亿元,核心溢利为20.65亿元,离对赌目标还有距离。

                                          万达商管要提升利润水平,必须扩大在管面积规模。截至2021年底,全国累计开业418座万达广场,半年里新开了38家。

                                          商管之外,万达还将“轻资产”战略扩展到酒店、文旅、体育等各个产业。以万达院线为例,2020年签约轻资产影城310家,占到15年来已开业万达影城总数的44%。

                                          很少有人意识到,万达电影早已位于国内电影院第一梯队。其在国内拥有已开业影院700多家,6000多块银幕,公司的票房、观影人次、市占率等核心指标长期位于全国第一。

                                          多年前,王健林就曾提到,做生意的最高境界,就是“用品牌赚钱”。

                                          轻资产模式,走的就是这个路子。

                                          另一个信号是,万达商管赴港上市,已经提上日程。

                                          去年8月20日,证监会披露了珠海万达《境外首次公开发行股份(包括普通股、优先股等各类股票及股票的派生形式)审批》材料。

                                          在港股市场上,物业服务企业的估值明显高于传统房企。以华润万象生活为例,2020年12月9日上市以来,其市盈率达到52.5倍,而华润置地只有5.2倍。

                                          高估值的期待之下,市场风声四起,万达商管一旦上市,王健林真的有可能重新成为首富。

                                          今年,王健林的身家为132亿美元(约合人民币840亿元),排在第138位。

                                          相比之下,5年前,王健林的身家有313亿美元,位列全球63名。

                                          责任编辑:褚赞赞
                                          分享文章到:
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